本文来源：时代周报 作者：唐洛

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凌克罕见走上台前，携一众高管面对投资者拷问。

面对市场做空和股债异动，在主动公告经营及财务情况后，金地集团于 8 月 5 日召开投资者会议，回应外界关注的问题。

出席投资者会议的高管阵容堪称豪华。董事长凌克亲自坐镇，总裁黄俊灿，高级副总裁、财务负责人韦传军，董秘徐家俊，副总裁王南，财务总监曾爱辉，资本总监李泽星，营销、运营、财务、融资等各个条线的高管悉数出席。

针对金地集团经营情况、财务状况、融资节奏、出险项目、推盘安排等问题，管理层一一作出回应。

经营稳健

从经营情况来看，顺利晋级 TOP 10 的千亿房企金地集团，依然值得信赖。

金地集团披露的信息显示，今年 7 月，金地集团实现合同签约面积 74.1 万平方米，签约金额 185.5 亿元；今年 1-7 月，累计实现签约面积 493.3 万平方米，实现签约金额 1191.6 亿元。

和同行相比，金地集团业绩表现突出。

据克而瑞研究中心统计，受累于市场变化，今年 1-7 月，全国百强房企销售金额的同比降幅为 49%。横向对比，金地集团的销售金额同比降幅优于行业平均水平；纵向对比，金地集团 7 月的同比降幅已有所收窄，销售表现稳中向好。

值得一提的是，金地集团是今年截至目前仅有的销售突破千亿的 10 家房企之一，行业排名第八，较 2021 年上升三位。

凌克指出，这得益于金地集团多年来一直坚持科学的投资策略，深耕高能级城市。

收益优先、流量优先、回款优先，是金地集团今年的投资大原则。

黄俊灿表示，今年金地集团拿地量少但质优。他特别介绍了北京顺义马坡 6050、6053 地块，" 这个项目就在老的项目边上，所以开发节奏特别快。从拿地到开盘创了纪录，不到两个月就拿到预售证，首开去化率达到 70%。"

" 金地的投资范围基本在全国一二线高能级城市，通过我们的开发能力，能够保证开发速度、开发去化率、开盘收益率。从新增土地的情况来看，产品力不错，首开去化率不错，续销也走得非常之稳，全年我们预计经营性现金流回流可以覆盖掉大部分拿地资金。" 黄俊灿补充道。

对于市场颇为关注的合作方出险项目，金地集团管理层也做了详细披露。

金地集团财务总监曾爱辉表示，公司从去年开始梳理合作项目情况，涉及实质出险风险的项目有 26 个，" 已处于尾盘或已交付的项目有 5 个，处于正常经营期且已经度过项目资金峰值、不需要股东继续投入的项目有 16 个，已通过折价等方式收购合作方股权的项目有 4 个，只剩 1 个还在继续跟合作方就收购条件进行洽谈。"

"26 个项目公司所占权益货值为 135 亿，在 7000 多亿元未售货值里占比非常小，合作风险高度可控 "，曾爱辉强调。

资金充裕

财务方面，金地集团管理层在投资者会议上多次强调，" 账面资金充沛 "，" 覆盖到期债务没有任何问题 "。

金地集团在 8 月 4 日发布的《关于公司近期经营及财务情况的公告》中称，公司现金流充裕，连续六年保持 " 三条红线 " 绿档。截至 2022 年 6 月 30 日，金地集团货币资金余额约 648 亿元，与年初持平。

曾爱辉进一步解释，648 亿元的账面资金，可自由调用部分占比在 70% 以上。剔除受限资金后，货币资金余额对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有 1.38 倍，能够满足未来一年生产经营和业务拓展的需求。

账上有钱，金地集团从容偿债。

截至今年 7 月，金地集团已完成境内外公开市场合计约 98 亿元到期债券的偿还，包括 3 月份 12.8 亿元的公司债、6 月份 2.5 亿美元的境外债券、7 月 5 日 15 亿元的中期票据、7 月 13 日 40 亿元的公司债以及 7 月 25 日 2.0 亿美元境外债券。

投资者会议上，凌克特别强调，" 我们仅仅还剩一笔 10 月到期的 27 亿元公司债，偿还完毕，金地今年在境内、境外所有的公司债、中票和美元债已经全部偿还完毕。未来两年，公司的美元债也仅仅只有 2024 年 8 月到期的一笔 4.8 亿美元债需要偿还。"

金地内部每十天做一次现金流压力测试。" 即使对未来销售情况做保守预测，金地的现金流覆盖公开市场的到期债务没有任何问题。" 财务总监曾爱辉表示。

与此同时，为保持债券价格稳定，金地集团近期回购动作频频。

7 月 28 日，金地公告称，为维护投资者利益，保持公司标的债券价格稳定，拟以子公司深圳市金地建材有限公司为购买主体，按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司标的债券，首期规模不超过 10 亿元。

同日，金地集团还宣布，凌克及部分核心管理人员已累计购买金地公司债券 2000 万元，标的债券为 "18 金地 01"、"18 金地 07"、"21 金地 01"、"21 金地 03" 和 "21 金地 04"。为了表明对公司的长远信心，凌克及部分核心管理人员将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场继续购买金地集团存续债券，总规模不超过人民币 2000 万元。

徐家俊表示， " 我们针对价格明显偏低的、偏离估值中枢的债券做一些回购。相信我们稳定住价格偏离度比较大的债券，对于其他的债券来说，价格也是有提升作用的。"

至于未来会否进一步入场，徐家俊称，" 可以拭目以待，我们账面上的现金是非常充沛的。"

穿越周期

事实上，对金地集团而言，目前面临的挑战并非经营或融资，而在于市场大环境的影响。这也是全行业共同面临的最大的不确定性。

金地集团内部有一项关于市场的监测数据——市场热度值。" 如果说去年下半年市场热度值在 42%，今年上半年只有 20%-30% 的水平。所有房企的销售额和去年上半年同比有一定水平的下降，我们也一样 "，王南表示。

不过，" 市场已经从低谷逐渐往恢复的方向走，恢复的过程会比较长。" 王南表示，公司会做好所有的准备去应对市场可能比较长的恢复过程。

稳健了几十年的金地集团，已经历练出穿越周期的能力。金地集团称，公司多年坚持科学的投资策略，深耕高能级城市，优质的布局为公司平稳穿越市场周期奠定了坚实的基础。

分管集团营销、运营等工作的副总裁王南详细介绍了金地集团未来的推盘计划。

目前，金地集团未售货值约 7150 亿元，70% 分布在一、二线城市，30% 分布在环都市圈的三四线城市。

在供货保障方面，金地集团预计今年 8-12 月将新增供货货值在 1200 亿元左右，约 40% 集中在上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市场相对较好的核心城市，为未来的生产经营提供有力保障。

在策略应对方面，金地集团将继续通过成熟的营销体系，前瞻把握市场变化，及时调整营销动作，并依托自研的数字营销工具，结合大数据技术，不断提升营销的精准度，借助金地线上营销的专业优势实现销售转化。

在产品创新方面，金地集团以 " 科学筑家 " 为精神内核，在可变户型（flexible 灵动家）、社区景观（玩呗社区生活系统）、家装部品部件（金质造 GEMADE ）、G-WISE 绿色健康标准体系等多方面取得突破进展，构建成熟的十大产品系列、六大产品通用品牌，全面覆盖各个阶层不同价值观客群的多样化需求。

凌克表示，金地集团将继续坚持平衡发展的战略思想，持续提升经营管理能力，做好现金流管理，进一步增强公司的竞争力，积极应对地产行业的变化，确保公司的可持续发展。