需求疲软、市场观望情绪浓厚下，今年上半年，多家房企销售额大幅下滑。

(资料图)

据国家统计局发布的数据，上半年全国商品房销售金额和面积同比分别下降了 28.9% 和 22.2%。

在当前市场环境下，越秀地产上半年实现销售额增长，实属不易。

" 越秀地产是 TOP30 房企中，上半年唯一实现销售额正增长的企业。" 越秀地产资本经营部总经理姜永进在业绩发布会上如是说。

据越秀地产 8 月 18 日发布的 2022 年上半年业绩，该公司期内录得合同销售金额约为人民币 489.1 亿元，同比上升 3.2%；营收同比增长 29.1% 至 312.9 亿元，核心净利润同比增长 1.4% 至 21.3 亿元。

销售额逆势增长

1235 亿元销售目标不变

越秀地产管理层表示，公司根据所在城市调控政策和市场变化，制定 " 一城一策 " 和 " 一项目一策 " 的精准销售策略，实现了

销售额逆势增长

分地区看，越秀地产持续深耕的大湾区实现合同销售金额约 317.5 亿元，占总销售额的比重为 64.9%，广州地区销售额则同比增加 10.4% 至 293.4 亿元；华东区域、华中区域销售额分别实现 13.7%、8.6% 的增长。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上表示，" 公司能够保持稳健发展有四大原因，一是坚持稳中求进、保持有质量的发展，在保评级的前提下用好杠杆；二是选好项目与城市，战略布局非常重要；三是要有产品力支撑；四则是营销力，越秀地产较早启动了线上营销。"

毛利方面，上半年越秀地产毛利率为 21.2%；实现毛利润 66.5 亿元。

林昭远表示，行业利润率下滑是普遍的，毛利率处于 20% 至 25% 之间为合理水平，符合当前行业发展态势。越秀地产立足选好项目、做好产品、控好相关成本，将利润率控制在合理水平。

有了上半年强势的销售数据，越秀地产对完成今年目标销售额充满信心。该公司此前定下的年度销售目标是 1235 亿元，即同比增长 7%。

业绩会上，林昭远重申了这一目标，" 对于这个销售目标，今年不作调整，非常有信心达成。"

林昭远认为，从政策角度看，在房住不炒的前提下，相关部门支持刚需及改善需求的释放满足，且财税及货币政策、过去各城市购房的限制性条件均有所放松，下半年市场有希望企稳回升。

此外，据姜永进透露，越秀地产可售资源充足， 2022 年可售资源约 2146 亿元，其中 61% 位于大湾区，18% 位于华东地区。

针对市场下半年走向，越秀地产管理层预计，下半年调控政策将持续宽松和完善， 支持居民自住及改善性合理购房需求，保持房地产市场的良性循环和健康发展。

年内预计拿地 457.2 亿元

TOD 业务取得新突破

从拿地金额看，财务稳健的越秀地产在今年上半年大幅 " 加仓 "，共支付土地款及拍地保证金 160.8 亿元，上年同期则为 109.2 亿元。

越秀地产逆势拿地的野心才刚刚展露一角。姜永进在业绩会上表示，预计今年土地款支出及拍地保证金为 457.2 亿元。

上半年，越秀地产坚持 " 一城一策 " 和 " 量入为出 " 的稳健投资策略及 "1+4" 区域化投资布局，将投资重点聚焦在大湾区及华东地区，投资项目聚焦在具有经济、产业优势和人口净流入的区域和城市。

报告期内，越秀地产通过多元化增储方式在 7 个城市获取了 16 宗土地，总建筑面积约 346 万平方米；通过 TOD、国企合作和产业勾地等渠道增储占比为 55%。

其中，" 大本营 " 广州获取 5 个优质地块，新增土地储备 126 万平方米，继续巩固在广州市场的龙头地位。

截至 6 月底，越秀地产拥有总土地储备约 2860 万平方米，其中大湾区和广州分别有土地储备 1512 万平方米和 1292 万平方米，占总土地储备的 52.9% 和 45.2%；华东地区、华中地区、北方地区及西部地区占比则分别为 14.5%、19%、9.4%、4.2%。

越秀地产特色的 TOD 模式业务也在今年上半年实现新突破，首次走出大湾区，通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄 TOD 项目，总建筑面积约 37 万平方米。此外，越秀地产还向母公司收购了广州琶洲南 TOD 项目。

目前，越秀地产 TOD 项目土地储备合计 359 万平方米，占总土地储备的 12.6%。

据姜永进在业绩会上透露，上半年越秀地产 TOD 项目销售稳健增长，实现合同销售金额约人民币 120.7 亿元，同比增长 58.8%。其中，琶洲南 TOD 实现 57.9 亿元、星樾 TOD 实现 30.1 亿元、星瀚 TOD 实现 12.8 亿元。

" 过去 30 年来，TOD 业务是越秀地产的重要产品线。随着城市轨道交通的发展，各大城市非常注重地铁上盖物业，各级政府也非常重视轨道交通将产城融合在一起。" 林昭远表示。

据林昭远介绍，过去几年，越秀地产组建了 TOD 研究院，针对城市规划发展与企业经营需要的有机融合，越秀地产与各大城市地铁规划建设方做了多轮接触和交流，也取得了一定的成就。

" 相信随着 TOD 项目数量的增加和开发效率的提升，以及我们 TOD 产品力的声誉，越秀地产在 TOD 领域具有一定的竞争力，有望进一步拓展相关项目。" 林昭远表示。

三道红线保持绿档

债务结构进一步优化

销售额逆势增长

截至 6 月底，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为 390.5 亿元。虽现金及现金等价物较上年同期有所减少，但主要系上半年加大了土地款项支出，这部分支出是越秀地产未来的增长动力。

三道红线方面，越秀地产持续保持绿档，流动性充足。剔除预收账款后的资产负债率为 69.4%，净借贷比率为 59.7%，现金短债比为 1.45 倍。

债务结构进一步优化，截至 6 月底，越秀地产一年内到期的借贷占总借贷的 32%，去年同期则为 39%。

融资方面，报告期内，越秀地产抓住国内有力的市场融资环境，成功发行公司债共 61.5 亿元；融资成本进一步降低，平均借贷成本同比下降 34 个基点至 4.11%，在行业中处于领先地位。

越秀地产稳健的财务状况获得了评级机构的认可，穆迪、惠誉继续维持其 Baa3 和 BBB- 投资级信用评级，展望 " 稳定 "。

去年下半年来，部分房企出现流动性问题，出售优质资产保现金流。凭借充裕的资金和信贷额度，包括越秀地产在内的稳健房企有望在这一轮市场波动中有所斩获。